Existen varias razones para considerar la compra de inmuebles “desde el pozo”, tanto para aquellos que buscan adquirir su primer inmueble, como para los que lo consideran una inversión de renta o instrumento de cobertura futura. Para entender mejor esta alternativa, es importante conocer sus aspectos principales, diferencias con la oferta tradicional, sus ventajas y desventajas.
Consideraciones principales sobre emprendimientos “en pozo”
Los clientes objetivo de los desarrolladores son tanto los usuarios finales como los inversores, aunque para éstos los aspectos a analizar no necesariamente coinciden en su totalidad.
Entonces, ¿Qué analizar?
– Usuarios Finales: como tales, al momento de optar por un emprendimiento de estas características, pondrán mayor atencion en cuestiones subjetivas y propias del producto que satisfaga mejor sus necesidades de vivienda y las ventajas en el costo de entrada, financiación y gastos de mantenimiento.
Generalmente se considera que el acceso a una unidad en pozo se efectuará a un valor diferencial respecto del inmueble terminado. Para confirmar esta premisa se deben realizar comparaciones de mercado para unidades de similares características, para lo cual se puede consultar a agentes inmobiliarios de la zona, además de la posibilidad de efectuar búsquedas comparativas utilizando los diferentes filtros de Planneon.
Algunos clientes pueden esperar a que la obra esté finalizada para habitar la propiedad y prioricen los detalles del emprendimiento, tales como su ubicación, entorno de servicios (seguridad, accesos, colegios, transporte, gastronomía, espacios verdes, entreo otros aspectos). Además, considerarán importante la calidad de los materiales y terminaciones, luz solar y amenities. Es importante que el usuario solicite toda la información posible y conocer la locación del proyecto. Para evitar sorpresas desagradables, es relevante indagar sobre los costos previstos de mantenimiento, como por ejemplo las expensas, amenities, consumo estimado de servicios, etc.
Luego, incidirá en la confianza sobre el proyecto, conocer cuál es la empresa desarrolladora y sus antecedentes, estudiar las condiciones y metodología de comercialización.
Por último, se debe verificar quién estará a cargo de la construcción, el estado de aprobaciones para construir lo planificado, factibilidades de servicios, y la figura jurídica de compra, ya sea un fideicomiso o un boleto de compraventa.
Se deben evaluar los riesgos generales, tales como los desvíos en los plazos previstos, los cambios macroeconómicos y las contingencias en la ejecución de la obra.
– Inversores: los que invierten en este tipo de emprendimientos compartirán con los usuarios finales gran parte de los aspectos relevantes para ser analizados , tales como la locación, entorno, características, formato legal, la trayectoria de la desarrolladora y el momento de la obra en el que se involucran. Los puntos a tener en cuenta como inversor y como comprador son similares. Las diferencias más sustanciales en el análisis de los inversores radican fundamentalmente en analizar la compra desde un punto de vista financiero, además de inmobiliario.
Como en Argentina la rentabilidad de los alquileres es fluctuante por períodos que pueden sostenerse algunos años, como inversor es clave analizar algunos otros aspectos además del porcentaje específico que puede representar el alquiler al momento de entrada al emprendimiento.
Si bien este factor es relevante, no es menos importante analizar el promedio de apreciación de los inmuebles en los últimos años, el refugio de valor en moneda constante, el crecimiento y desarrollo de determinadas zonas o barrios, nuevas tendencias de arquitectura y vivienda, además de poner especial énfasis en cómo y cuándo se integra esa compra. Es decir, en qué etapa del emprendimeinto se ingresa y a qué valor diferencial respecto al producto terminado, qué porcentaje de anticipo se adelanta, plazos de financiación, valor de las cuotas, metodología de ajuste o actualización, moneda, etc.
También pueden investigarse los valores de reventa, demanda de compra y alquiler de la zona e inmuebles de similares características y todos los aspectos que tiendan a minimizar el riesgo en la inversión.
Se descuenta que el inversor inmobiliario no busca altas rentabilidades comparables con productos de riesgo, sino alternativas de muy bajo riesgo con rentabilidades ciertas en moneda constante.
Para terminar, lo más recomendable es hacer el ejercicio de ponerse en el lugar del inquilino o comprador final futuro, ya que con frecuencia algunos inversores se inclinan por zonas sobrevaluadas, unidades con amenities o estándares de calidad que luego los usuarios definitivos no convalidan y parte de la rentabilidad esperada desaparece.
Es preciso entonces realizar un análisis exhaustivo de la inversión. Quienes no son especialistas en inversiones inmobiliarias, no deben dudar en consultar a agentes especializados para que los asesoren profesionalmente y evitar tomar malas decisiones.
– Condiciones de venta y pago de emprendimientos “en pozo”
Generalmente, el pago se compone de un adelanto en dólares o su equivalente en pesos al tipo de cambio de la fecha de la suscripción del contrato de adhesión o boleto de compraventa, con el fin de cubrir el valor de la “tierra” de la unidad adquirida. Luego, se pagan cuotas que acompañan el plazo de construcción del desarrollo inmobiliario, estas suelen ser en pesos, y pueden ser fijas o estar sujetas a una tasa de ajuste, dependiendo de la modalidad de venta pactada entre las partes.
En Argentina, con un mercado inmobiliario dolarizado, los precios y condiciones de los emprendimientos pueden variar, dependiendo de variables macroeconómicas, la envergadura y características de cada emprendimiento y la capacidad financiera y modelo de negocio de cada desarrollador.
Los valores normalmente se van incrementando con el avance de las obras y la cercanía con los plazos de entrega previstos. Se estima que los promedios de difrencia entre los precios de entrada “en pozo” con los precios de obra terminada, considerada para los compradores que se integran en la primera etapa, ronda entre el 25% y 30%, dependiendo del contexto y tipo de emprendimiento. Estos márgenes se van reduciendo para los compradores a medida que avanzan las obras.
– Tiempos de entrega
El tiempo promedio de construcción de un desarrollo inmobiliario suele demandar entre 24 y 36 meses, dependiendo de las etapas previstas y la magnitud del proyecto. Habitualmente, se contempla una previsión de hasta 6 meses de demora sin penalidades y, transcurrido ese plazo, se establecen compensaciones por demoras.