Si bien no es nuevo que los propietarios de un inmueble que se encuentra alquilado deben inscribirse en AFIP y hacer frente a los impuestos de rigor, suele haber cierta informalidad en el mercado inmobiliario de alquileres. Por este motivo, recientemente la AFIP estableció un nuevo registro para los contratos de locación vigentes sobre bienes inmuebles situados en el país.
Características principales
– ¿Qué es?
La Ley N° 27.551 introdujo cambios en la regulación de los contratos de locación, lo que implicó una modificación del Código Civil y Comercial de la Nación, así como el agregado de otros artículos especiales y complementarios. El artículo 16 de la ley estableció que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la AFIP.
Los contribuyentes que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados, quedan obligados a la registración de los mismos, a través del “Régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles – RELI”.
El régimen tiene como objetivo contar con información para la verificación del cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en las operaciones registradas.
Los contratos alcanzados por el régimen son:
· Locaciones de bienes inmuebles urbanos
· Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.
· Locaciones temporarias de inmuebles –urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
· Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -vgr. locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.
En todos los casos deben ser informadas en forma digital ingresando con Clave Fiscal a la página web del organismo, al servicio denominado Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE.
– ¿Qué contratos deben registrarse?
Deberán registrarse a través del RELI los contratos -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros – correspondientes a operaciones que se indican a continuación:
· Locaciones y sublocaciones de inmuebles urbanos, cualquiera sea la denominación dada a los contratos.
· Todas las modalidades de arrendamientos y subarrendamientos de inmuebles rurales.
· Locaciones temporarias de inmuebles urbanos o rurales con fines turísticos, descanso o similares.
· Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles. Por ejemplo: locales comerciales o stands en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos o centros o polos gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centro de convenciones, multieventos o similares, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos. No están comprendidos dentro de este inciso los alquileres de espacios de góndolas.
En todos los casos, se encuentran incluidos los contratos de locación concertados o perfeccionados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales o aplicaciones móviles.
Importante: El cumplimiento de este régimen de registración no exime el deber de declarar los contratos pertinentes a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA).
El Régimen entrará en vigencia el 1° de marzo de 2021, pero se otorgan plazos especiales en los siguientes casos:
· Hasta el 31 de marzo: a los contratos que se hubieran celebrado a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1° de marzo de 2021.
· Hasta el 15 de abril: a los contratos que se celebren entre el 1° y el 31 de marzo de 2021, inclusive.
– ¿Quiénes son los sujetos obligados?
Quedan obligadas a realizar la registración, las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.
Cuando el o los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación estará a cargo de sus representantes en el país.
Intermediarios
Será considerado como intermediario cualquier sujeto que intervenga en los contratos en representación del locador o arrendador.
Cuando en los contratos de locación intervengan intermediarios, estos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores.
La registración efectuada en estas condiciones implicará:
· Que los locadores y arrendadores no deberán cumplir con este régimen.
· Que los intermediarios deben confirmar su participación en las operaciones económicas.
En ningún caso, ante incumplimientos de registración de contratos, resultarán oponibles a esta Administración Federal las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe los sujetos locadores o arrendadores.
Condominios
La registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.
Ante la detección de incumplimientos al régimen de registración de contratos por parte de condominios, resultarán pasibles de incumplimientos todos los condóminos integrantes del mismo.
¿Quiénes quedan excluidos?
No estarán obligados a cumplir con el presente régimen de registración, el Estado Nacional, provincial o municipal y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
– ¿Cuál es el procedimiento para la registración?
Para la registración de los contratos se deberá acceder con clave fiscal nivel de seguridad 3, como mínimo, al servicio Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente.
Allí se deberá indicar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación (permanente o temporaria) y registrar cada contrato en alguna de las siguientes categorías:
· Locador urbano
· Arrendador
· Locador temporario
· Locador de superficies dentro de bienes inmuebles
A efectos de la validación sistémica de la categorización realizada, los sujetos obligados deberán cumplir los siguientes requisitos:
· Poseer la CUIT activa
· Declarar y mantener actualizado ante este Organismo el domicilio fiscal
· Constituir el Domicilio Fiscal Electrónico
· Tener actualizada en el Sistema Registral la información respecto de las actividades económicas
· Brindar la información que se detalla a continuación:
- Locadores de inmuebles urbanos o de arrendadores de inmuebles rurales: carácter de su actuación, es decir si es en nombre propio o por cuenta y orden de un tercero residente en el país (identificar al sujeto del país) o en representación de un sujeto del exterior (identificar al sujeto del exterior).
- Intermediarios:
- Inmobiliarias y corredores inmobiliarios: número de matrícula y entidad regulatoria de la actividad que la emite.
- Escribanos: número de matrícula y entidad regulatoria que la emite.
- Administradores de complejos para los contratos de locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmueble: número de matrícula o registro y organismo o entidad regulatoria de la actividad que la emite.
Las operaciones pactadas en moneda extranjera deberán declararse en pesos, considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contato.
Todos los sujetos involucrados podrán consultar los contratos registrados en los que hayan sido informados, a través de la opción “consultas” del servicio Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente.
– ¿Cuál es el plazo para la registración?
Una vez validada la categorización, los contratos de locación deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
Para ello, los sujetos categorizados deberán acceder a la opción “locaciones” del servicio Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente, para seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación -permanente o temporaria-, así como proporcionar los datos detallados en el anexo III, según corresponda.
El sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador, la que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema.
– Modificaciones de contratos registrados, rescisiones, extinciones y renovaciones
Las modificaciones de los contratos registrados, así como las rescisiones y extinciones -modificaciones contractuales y bajas- deberán ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas, siguiendo los procedimientos y pautas previstos para la registración.
Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio Registro de Locaciones de Inmuebles- RELI permitirá registrar la nueva transacción informática de “alta” y visualizar todos los datos e información correspondientes al contrato finalizado. El sistema permitirá editar y modificar aquellos datos que hubieran variado.
En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador.
– Declaración voluntaria de locatarios
Los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios podrán informar el contrato celebrado a esta Administración Federal.
A tal fin, deberán ingresar la información detallada a continuación, en el módulo “declaración de contratos” del servicio Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente, hasta el plazo máximo de 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.
· Identificación del tipo y ubicación del bien inmueble
· Individualización del locador urbano, arrendador, locador temporario o locador de superficies en inmuebles
· Documentación del contrato en archivo con extensión .pdf o .jpg.
· De corresponder, comprobantes respaldatorios de pagos efectuados, notas de índole comercial; cualquier otra documentación que haga presumir la existencia de la operación. Toda la documentación deberá ser ingresada mediante archivo con extensión .pdf o .jpg.
· Fecha de inicio y finalización pactada, de corresponder.
· Monto abonado y frecuencia del pago.